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13 Pontos Fundamentais Na Locação De Imóvel

 de Felippe Alfredo em 4 de setembro de 2017
13 Pontos Fundamentais Na Locação De Imóvel
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Pode parecer uma tarefa simples, mas alugar um imóvel não se resume apenas a encontrar o apartamento ou casa ideal, assinar um contrato e fazer a mudança. São muitos detalhes no meio do caminho e, inclusive, bastante burocracia a ser cumprida.

Durante o processo, existem dois pontos de vista de questões com que prestar atenção: o do locador e o do locatário. Ambos têm uma série de obrigações e cuidados a cumprir para que tudo dê certo e a experiência seja positiva para todos.

Saiba tudo o que é preciso para alugar um imóvel, tanto por parte do locador, quanto por parte do locatário.

Locador

Se você vai colocar seu imóvel para alugar, vale a pena pesar o que precisará ser feito para avaliar se o trabalho será feito por conta própria ou através de uma imobiliária. Não são poucos os detalhes e eles vão exigir dedicação, tempo e conhecimento. Alugar o imóvel vai além de atender as ligações dos interessados e fazer as visitas. É preciso avaliar as condições do futuro inquilino e saber lidar com as leis para fazer um bom contrato e evitar qualquer tipo de contratempo. Sem contar verificar o pagamento do aluguel e o estado de conservação do imóvel.

Valores

O valor do aluguel do imóvel não é definido aleatoriamente. É preciso fazer uma pesquisa para definir o preço de acordo com o mercado imobiliário, que leva em consideração a localização, tamanho, demanda e condições do imóvel. Afinal, pedir um valor abaixo do que o imóvel vale, o proprietário vai sair no prejuízo. Mas, se o valor cobrado estiver acima do que o mercado está praticando, o locador terá dificuldades em alugar o imóvel. O ideal é percorrer a vizinhança, seja no próprio edifício ou nos vizinhos, para fazer um balanço médio do valor que está sendo cobrado na região.

Valor do aluguel leva em consideração a localização, tamanho, demanda e condições do imóvel

Cadastro

Analisar a ficha cadastral do possível futuro inquilino é passo fundamental do processo. Esta atitude pode preservar mais o imóvel e evitar que haja qualquer problema relacionado aos pagamentos.

O proprietário deve verificar se o inquilino terá condições de arcar com as despesas.

Garantias

Além de verificar a ficha cadastral do inquilino, ele também deve dar garantia ao proprietário que o pagamento será realizado. Existem quatro opções de garantias: fiador, seguro-fiança, garantia de aluguel e título de capitalização. A escolha vai depender do acordo entre o proprietário e o inquilino. Saiba quais são as possibilidades, mas fique atento que apenas uma pode ser exigida no contrato.

Vistoria

A vistoria é outro passo importante, já que ela vai garantir as condições do imóvel na hora da devolução. Todos os detalhes devem constar no laudo, como pintura e vidros. Se o imóvel vai ser alugado mobiliado, é preciso fazer o levantamento também do estado dos móveis e eletrodomésticos.

Contrato

No contrato devem constar todos os mínimos detalhes para assegurar os direitos do proprietário e não gerar margem para qualquer tipo de interpretação errada. Nele, devem estar a descrição do imóvel e os dados do locatário e do fiador, se esta for a opção de garantia. Na questão financeira, também devem constar o valor do aluguel, a data de vencimento e o valor da multa a ser cobrada em caso de atraso no pagamento. A forma de reajuste também deve estar clara. A duração do contrato é cláusula importante. O prazo varia de acordo com o que foi estabelecido entre as duas partes. Pela lei, depois do fim do prazo estabelecido, o contrato vale por tempo indeterminado.

Outros tipos

Além do contrato tradicional, existem outros dois tipos de contrato: aquele que vai assegurar o aluguel por temporada e outro usado para alugar um quarto em um imóvel ou em uma república. O primeiro é destinado para uma residência rápida e o prazo não pode ultrapassar 90 dias. Outra diferença é que, neste caso, o aluguel pode ser cobrado com antecedência. É importante que o proprietário fique atento aos prazos, já que, caso o locatário fique mais tempo do que o determinado no contrato por temporada, ele passa a ter direitos relativos a uma locação tradicional.

 

Documentação para aluguel

O mais importante é comprovar a renda para alugar um imóvel

Existem diferenças nas regras entre consertos e reformas no imóvel. Afinal de contas, quem deve bancar os custos? No caso dos consertos, se for algum problema causado por conta da deteriorização do imóvel ou pelo fim da vida útil do material, as despesas ficam a cargo do proprietário. Mas se os danos foram causados pelo inquilino, ele deve arcar os custos do conserto. No caso de reforma, o proprietário não é obrigado a pagar. Mas pode haver um acordo entre as duas partes para que os benfeitorias sejam descontados do valor do aluguel. E atenção: toda reforma deve ser autorizada pelo dono do imóvel e devem estar anexadas no contrato.

Locatário

Mesmo que haja uma boa oferta no mercado imobiliário, não é fácil encontrar o lugar ideal para se viver. Vários fatores pesam na decisão, como localização, espaço, área de lazer e preço. Mesmo para alugar, que não é uma escolha tão definitiva quanto a compra, essas questões devem ser levadas em consideração.

 

Cuidados

O inquilino deve estar atento a todos os detalhes para não sair no prejuízo depois. É importante que ele acompanhe a vistoria junto com o proprietário ou com o representante da imobiliária para conferir se todos os itens da lista condizem com a realidade. Ele também deve analisar com muita atenção o contrato e ficar atento a cláusulas como data de vencimento, multas e duração do contrato. Caso não esteja de acordo com algum item, deve negociar uma solução que agrade ambas as partes. O locador também precisa acompanhar a vistoria para não ter problemas no futuro

Documentação

Para não perder a oportunidade de alugar o imóvel desejado, o inquilino deve agilizar a documentação exigida pelo proprietário ou pela imobiliária, tanto dele quanto a do fiador, se esta for a forma de garantia adotada. Não existe uma lista fixa de documentos necessários, mas identidade, CPF e comprovante de renda são itens básicos que geralmente são exigidos. Para o fiador, são necessários o CPF e a identidade, comprovante de residência, certidão de casamento (e CPF e identidade do cônjuge, em caso de ser casado), comprovante de rendimento (contra-cheque, carteira profissional ou declaração do imposto de renda), certidão de posse de um imóvel, que não deve conter nenhum ônus, além de cópia do último IPTU.

Pagamentos

No contrato, deve constar o vencimento do aluguel e o inquilino deve ficar atento às datas dos pagamentos, afinal de contas, o atraso vai gerar uma multa e mais despesas. Atenção também à quitação das taxas de condomínio, Bombeiros e IPTU, caso estejam a cargo de quem está alugando o imóvel. A inadimplência pode resultar em uma ação de despejo. Ainda fica a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás.

Saída

O contrato também vai estabelecer o prazo do aluguel. Ao término, o proprietário pode solicitar o imóvel ou pode haver renovação do contrato. Em caso de saída, o inquilino deve pedir o comprovante de quitação e entrega das chaves. Caso o inquilino decida sair do imóvel antes do fim do contrato, existem algumas regras a serem cumpridas.

Rescisão

Pela lei de locação, o locador não pode solicitar o imóvel de volta durante a vigência contratual. Porém, como em toda regra, existem exceções. Uma delas é em caso do inquilino descumprir regras contratuais estabelecidas e, neste caso, o prazo para desocupar o imóvel é de, no mínimo, 30 dias.

Porém, se o locatário decidir devolver o imóvel antes do fim do contrato, isso será possível mediante o pagamento de uma multa. É importante ressaltar que a multa deve ser proporcional ao período remanescente e deve constar no contrato. Porém, essa multa não será exigida se a rescisão for solicitada porque o inquilino foi transferido pelo seu empregador para prestar serviço em outra localidade. Ainda assim, o proprietário ou imobiliária deve ser notificado com 30 dias de antecedência.

Se o contrato for por tempo indeterminado, ele poderá ser rescindido a qualquer momento, também com a notificação prévia por escrito em um prazo de 30 dias. Essa regra também vale para renovações automáticas de contratos com prazo igual ou superior a 30 meses de vigência.

Obrigações

O inquilino tem obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou acordado. Se no contrato diz que o uso é para fins residenciais, ele não poderá usar o apartamento ou casa para comércio. O inquilino não pode fazer qualquer tipo de modificação sem autorização prévia e escrita do proprietário. Também é obrigatório, quando o contrato chegar ao fim, devolver o imóvel no estado que recebeu.

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