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Bom Momento Para Comprar… E Ruim Para Vender

 de Felippe Alfredo em 8 de outubro de 2014
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Artigo de autoria de Leandro Avila, administrador de empresas, investidor imobiliário e autor de diversos Books da área. Publicado originalmente em www.queroficarrico.com.

A situação daqueles que pretendem vender um imóvel em 2014 não é das melhores e a tendência é piorar a partir deste semestre. Todas as condições que, no passado, eram favoráveis aos vendedores estão se degradando nos últimos meses.

De um lado, isto é ruim para quem precisa vender um imóvel com urgência. Do outro, é bom para quem precisa comprar e depende pouco de um financiamento.

Inflação em alta

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Isto é um problema para quem possui imóveis à venda.

A inflação degrada o preço anunciado, ou seja, desvaloriza o preço do imóvel diariamente.

Um imóvel de R$ 500 mil que ficou anunciado nos últimos 12 meses pelo mesmo preço, perdeu 6,5% do seu valor graças ao efeito da inflação.

É como se 500 mil hoje só valesse R$ 467 mil, ou seja, a inflação faz o seu dinheiro perder a capacidade de comprar as coisas.

Neste exemplo, o proprietário do imóvel teve uma perda de R$ 32.500,00 sem perceber, já que o preço anunciado continuou o mesmo por 12 meses.

Ao longo dos meses, muitos proprietários de imóveis à venda tentam corrigir o valor anunciado pelo FipeZap.

Este é o índice que supostamente consegue medir a variação de preços dos imóveis anunciados em diversos sites da internet.

O desejável seria que os imóveis valorizarem pelo menos no mesmo ritmo da inflação para não ocorrer perdas. O problema é que atualmente isto não está acontecendo.

No primeiro semestre de 2014, a Fipe registrou queda real no valor dos imóveis. Enquanto a inflação acumulada no período (medida pelo IPCA) foi de 3,75%, o preço dos imóveis avançaram 3,49%.

Perceba que isto é uma média com base nos preços anunciados e não com base nos preços que realmente estão sendo praticados no momento de assinar o contrato de compra e venda.

A inflação elevada também reduz o poder de compra das famílias e sua capacidade de endividamento.

Inflação alta força o governo a tomar algumas medidas que prejudicam o mercado imobiliário, como o aumento da taxa básica de juros (taxa SELIC).

Juros altos

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Juro alto é péssimo para quem precisa de dinheiro emprestado e ótimo para quem pretende investir dinheiro de forma segura em renda fixa (Títulos Públicos, LCI, LCA, CDB, entre outros).

De um lado, você encarece o acesso ao crédito e, do outro, estimula uma parte dos investidores a transferirem seus investimentos em imóveis para investimentos em renda fixa.

Hoje, existem títulos públicos pagando juros nominais de quase 12% ao ano e títulos oferecendo juros reais (acima da inflação) de 6% ao ano, onde pagam a inflação medida pelo IPCA + 6%.

O mercado imobiliário depende da oferta de crédito e dos juros baixos para expandir, como aconteceu no passado.

O mercado também precisa dos investidores transferindo suas poupanças do sistema financeiro para o mercado imobiliário, como aconteceu no passado.

A taxa Selic ficou em 7,25% ao ano entre outubro de 2012 e abril de 2013, no menor nível da história.

Juros baixos estimulam investidores a buscarem rentabilidades maiores fora das aplicações de renda fixa e facilita a vida de quem precisa de empréstimos para investir em imóveis.

Quando o governo baixa os juros, não deixa o câmbio flutuar e ainda tenta controlar preços de forma adicional, acaba produzindo uma pressão inflacionaria.

O resultado disso é que nossa inflação bateu no teto da meta que é de 6,5% ao ano.

Para conter a inflação e trazê-la para o centro da meta, que é 4,5% ao ano, o Banco Central elevou os juros para 11% ao ano nos últimos 14 meses e muitos economistas acreditam que a alta nos juros deve continuar até que a inflação recue.

Estoques elevados

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As grandes construtoras do país estão repletas de imóveis prontos para morar e sem clientes capazes de comprar. Já se foi o dia em que para comprar um imóvel bastava querer.

Atualmente, as próprias incorporadoras estão restringindo a venda de imóveis na planta. Somente quem realmente pode pagar pelo imóvel está sendo aprovado.

O motivo foi o enorme número de distratos, ocorrido nos últimos anos.

As incorporadoras vendiam imóveis na planta para qualquer um, sem verificar a capacidade de pagamento da pessoa. No momento da entrada das chaves, estas pessoas não conseguiam aprovar o financiamento no banco.

Já os bancos também estão dificultando o acesso ao crédito imobiliário. Muitos bancos estão pedindo entrada de até 50% para liberar o financiamento.

Como imóveis são bens muito caros e as pessoas têm pouca disciplina para poupar o próprio dinheiro, a quantidade de famílias capazes de comprar um imóvel hoje está diminuindo.

Tudo isto contribui para o aumento dos estoques de imóveis novos.

Como imóvel fechado gera custos enormes para as construtoras, afinal de contas, é dinheiro parado em um ambiente de inflação elevada e onde os imóveis não estão mais valorizando como antes.

A solução é baixar os preços através de promoções.

O problema é que estas promoções prejudicam o mercado de imóveis usados.

Quando o comprador se depara com um apartamento novo e um usado, com preços parecidos, ele sempre opta pelo imóvel mais novo.

Isto está fazendo muitos imóveis usados encalharem.

Quando o proprietário não está disposto a negociar um bom desconto, os imóveis usados simplesmente não vendem.

As placas de “Vende-se” acabam se multiplicando por toda parte.

Dia do vendedor versus Dia do comprador

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Os dias favoráveis para os vendedores estão acabando e o dia dos compradores está chegando.

Quem possui dinheiro investido e precisa comprar um imóvel, encontra condições que devem se tornar cada vez mais favoráveis.

Antes existiam poucos imóveis para muitos compradores que aceitavam pagar qualquer preço (graças ao crédito fácil e rápido) e investidores fugindo dos juros baixos em busca da valorização dos imóveis.

Hoje, a situação é contrária.

Muitos imóveis encalhados, preços tão elevados que mesmo financiando em 35 anos as parcelas não cabem mais no bolso de qualquer família e investidores receosos que preferem manter seus recursos na renda fixa.

Oportunidades podem surgir

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É quando todos querem vender e poucos estão dispostos a comprar que as boas oportunidades surgem para o verdadeiro investidor.

O momento agora é de preparação para o dia das compras. As oportunidades podem surgir a qualquer momento.

O problema é que nem todo mundo está preparado e possui conhecimento para reconhecer boas oportunidades.

Monitore o seu mercado local.

Observe quais são os imóveis à venda na região.

Verifique há quanto tempo os imóveis estão sendo anunciados.

Visite os imóveis e converse com os proprietários e com os corretores.

Sinta os anseios e identifique aqueles que precisam vender o imóvel rapidamente.

Faça suas propostas e espere com paciência.

Quem tem dinheiro hoje, tem o poder na negociação.

Os bancos estão mais restritivos e a espera por toda burocracia para a liberação do financiamento é um transtorno para o vendedor.

Todos aceitam oferecer bons descontos para quem pode fechar negócio e pagar imediatamente.

Quem não pode comprar à vista ou não tem uma boa quantia para dar de entrada (facilita a aprovação do financiamento), aproveite o momento para estudar, se preparar e investir até o momento ideal para a compra.

Se precisar de ajuda, recomendo o Livro Negro dos Imóveis, de minha autoria, que você pode conhecer neste link.

Os juros estão elevados e o tempo está a seu favor.

Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores condições você terá no momento de negociar com o vendedor.

Dinheiro para pagar à vista ou uma grande entrada significa vantagem na negociação de um desconto.

Tem alguma dúvida ou quer apenas compartilhar alguma experiência?

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Imagens de shutterstock.com.

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